В Україні зростає кількість квартир і будинків, пошкоджених агресором, які потребують внесення права власності на нерухомість до Державного реєстру речових прав (ДРРП). Це необхідно, зокрема, для отримання компенсації. Раніше D.UA вже розглядало причини, чому українці не реєструють права власності в електронному реєстрі, і попереджало про можливі труднощі. Проте громадяни вважали, що паперова копія, яка підтверджує право власності, є достатньою. Однак законодавство вимагає надання копії з ДРРП для отримання компенсації за пошкоджене житло, і отримати таку копію зараз не так просто.
Які документи потрібні
Найпростіший варіант — це коли квартира чи будинок вже внесено до ДРРП, і залишається лише отримати довідку в будь-якому ЦНАП, «Дії» або у нотаріуса на підконтрольній території.
Складніше, якщо квартира чи дім не були внесені до ДРРП, що характерно для об’єктів, придбаних або приватизованих до 01.01.2013 року, тобто до моменту, коли запрацював електронний реєстр речових прав.
Для внесення нерухомості до ДРРП, перш за все, потрібні документи на власника (паспорт та ідентифікаційний код або документи всіх власників нерухомості, або нотаріально посвідчена довіреність і документи довіреної особи).
Зазвичай також потрібні документи щодо об’єкта нерухомості: квартири, приватного будинку чи земельної ділянки. Це можуть бути: договір купівлі-продажу, договір дарування або спадщини, свідоцтво про приватизацію квартири, відомості з так званої невід’ємної архівної частини Державного реєстру речових прав.
Довідка комунального БТІ
Справа в тому, що об’єкти, які були придбані, подаровані, успадковані або приватизовані до 1 січня 2013 року, вже перебувають у реєстрі речових прав. Але вони містяться в його архівній частині, тому ці відомості потрібно просто перенести в електронний реєстр, а не реєструвати право власності заново.
Архівна частина реєстру зберігається в паперовому вигляді у відповідному місцевому/комунальному БТІ, а державний реєстратор під час реєстрації має внести до електронного реєстру з паперового такі дані:
— реєстраційний номер запису в Реєстрі прав власності на нерухоме майно;
— дату й час державної реєстрації права власності у Реєстрі прав власності на нерухоме майно.
Деякі нотаріуси та ЦНАП також вимагають при реєстрації техпаспорт БТІ об’єкта, за який іноді потрібно заплатити значні кошти, але ця вимога є незаконною, оскільки, якщо звернутися до Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету міністрів від 26 жовтня 2011 року №1141, то там така вимога відсутня.
Єдиний нюанс — якщо в договорі купівлі-продажу чи іншому документі на право власності не вказано площу об’єкта, загальної та корисної. І хоча в більшості випадків така площа зазначена, за її відсутності вимагаються відомості з Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва (ЄДЕССБ) про технічні характеристики нерухомості (тобто електронний техпаспорт БТІ), в якому буде вказано загальну й корисну площі.
Отже, якщо ЦНАП вимагатиме техпаспорт БТІ, а у вас його немає, але в правовстановлюючому документі вказано загальну й корисну площі, вимагайте прийняти документи або написати відмову від їхнього прийняття. На зауваження співробітників ЦНАП, що, мовляв, ви отримаєте відмову від реєстратора, можна заявити, що ви готові отримати відмову. Адже рішення про перенесення відомостей до ДРРП приймає державний реєстратор на основі документів, які направляє йому ЦНАП, а в цьому рішенні він має вказати причину відмови.
Співробітники ЦНАП у цій ситуації порушують свої обов’язки, коли вимагають надати непотрібний документ, навіть не зазираючи у правовстановлюючі документи, особливо якщо будинок пошкоджений і виконати заміри неможливо. Ба більше, виготовлення нового техпаспорта може виявитися навіть зайвим у разі, якщо здійснено незначні перепланування й інформація з правовстановлюючих документів відрізнятиметься від техпаспорта БТІ.
Однак у Києві ситуація загострилася влітку 2025 року, коли Київське БТІ відмовилося від видачі електронних довідок і вирішило перейти лише на паперові, пояснюючи це великим напливом клієнтів, яким потрібно було внести нерухомість до ДРРП. Нотаріальна палата навіть звернулася до мера Києва з проханням вирішити проблему нових штучних черг у БТІ та монопольного підвищення цін на його послуги.
Якщо подивитися на сайті Київського БТІ, то виявляється, що заявку на отримання довідки та (окремо або разом) техпаспорта тепер можна надіслати в електронному вигляді на електронну адресу цього бюро. Слід правильно заповнити заявку й сплатити кошти за послугу, направити копії документів і копію оплати на електронну пошту БТІ. А коли довідка буде готова, прийти в БТІ і заповнити анкету перед тим, як отримати цю довідку.
Замовити можна і довідку, і техпаспорт БТІ, який умовляють отримати, запевняючи, що без нього неможливо внести права на нерухомість до ДРРП. Причому на сьогодні для цього знадобиться зазвичай місяць, усі пришвидшені варіанти офіційно не працюють.
Обійтись усе це може в еквівалент 300–400 дол. І ще одне: якщо буде повітряна тривога, то доведеться шукати інший час або… чекати під ракетами, що дехто й робить.
Для киян ситуація не така вже й погана: місяць очікування і довідку про номер і дату реєстрації можна отримати. Складніше в регіонах, особливо поблизу лінії фронту, або на окупованих територіях.
Якщо БТІ згоріло
У цій ситуації, якщо нерухомість внесено в ДРРП, проблем взагалі не виникає — звертаємося до будь-якого ЦНАП із паспортом і ідентифікаційним кодом і отримуємо виписку з ДРРП. Якщо ж нерухомість не внесено в ДРРП, але у вас збереглася паперова копія, то спочатку потрібно отримати довідку з ДРРП, що нерухомість до нього не внесено. Далі слід отримати довідку, що БТІ згоріло.
Якщо є оригінал із надписом БТІ і в оригіналі зазначено площу квартири, то потрібно звернутися до державного реєстратора через ЦНАП або нотаріуса для внесення відомостей в ДРРП. Можливо, знадобляться ще докази володіння цією нерухомістю, наприклад, оплата комунальних послуг у вигляді старих квитанцій, старий паспорт БТІ та інше.
Гіршою є ситуація, якщо свого часу договір дарування або спадщини не було зареєстровано в БТІ, в такому разі майже єдиний шлях — звернутися до суду й наголошувати, що право власності виникло, наприклад, 2007 року, а зараз потрібно внести його до ДРРП. Особливо при отриманні компенсації буде доцільним мати рішення районного цивільного суду. Гарна новина полягає в тому, що про згорілі БТІ всі знають — і суди, й адміністрації, тож довідки видають, а суди, як правило, стають на бік заявника. Докази, такі як сплата комунальних послуг, конверти якоїсь офіційної кореспонденції або інші докази проживання в квартирі, нарешті, свідки, будуть для суду досить переконливими.
У разі, якщо оригінал було втрачено або зіпсовано, необхідно звернутися до нотаріуса, який, приміром, оформлював угоду купівлі-продажу, можливо, він зможе надати дублікат. У Києві дублікат видає Перша нотаріальна контора. Якщо право власності було оформлено не нотаріусом, а через приватизацію, дублікат видається органами приватизації: звертаємось у ЦНАП із заявою про відновлення права власності.
Якщо документи на права власності не внесені в ДРРП, а втрачені чи пошкоджені, при цьому БТІ згоріло, то єдиний спосіб їх відновити — це звернутися до суду, хоча ця ситуація є дуже складною для вирішення.
Ситуацій може бути безліч, але слід розуміти, що спочатку потрібно відновити документи на право власності, потім внести їх до ДРРП, а після цього вже можна отримати виписку із ДРРП для передачі її комісії, яка визначає компенсацію.
Якщо квартира — на ТОТ
У разі, якщо ви залишали тимчасово окуповану територію, рятуючи себе й дітей, і залишили там усі документи, вам також не слід впадати у відчай. Потрібно звернутися за відновленням як особистих, так і правовстановлюючих документів на квартиру або приватний будинок у відповідні структури, які на сьогодні діють на підконтрольній території.
Сьогодні створюється сайт, який називається «Реєстр тимчасово окупованих територій». Існує навіть ЦНАП Маріупольської міської ради в Телеграм-каналі та ЦНАП інших міських рад з окупованих територій, які відновлюють документи на нерухомість і не тільки. Звісно, вони можуть це робити лише з тими об’єктами, які були внесені до ДРРП.
Процедура внесення тих документів, які є в оригіналі з надписами відповідного БТІ, аналогічна тій, що описана вище. Питання підсудності (тобто до якого суду звертатися) слід з’ясовувати у відповідних ЦНАП. А от у ситуації, коли немає жодних документів і нерухомість не була внесена у ДРРП, потрібні залізні докази для суду, щоб відомості про таку нерухомість внести до ДРРП. Утім, нам, українцям, нічого не залишається, як сподіватися на краще та шукати шляхи розв’язання паперових проблем.